لدى تعذر الوصول إلى تسوية مع صاحب العقار، يمكن للمستأجر التقدم بشكوى إلى “مركز فض المنازعات الإيجارية” التابع لـ “دائرة الأراضي والأملاك”
تشكل السوق العقارية أحد القطاعات الرائدة في دبي، إلا أنها شهدت مؤخراً موجةً من التقلبات في الأسعار والسياسات، أدت إلى نشوب منازعات بين المالكين والمستأجرين. وفي حال كنتم تواجهون صعوبات مماثلة وتشعرون بالحاجة إلى التقدم بشكوى رسمية لحل المنازعة بينكم وبين صاحب العقار، نقدم لكم في هذا المقال بعض المعلومات التي ستساعدكم خلال هذه العملية.
متى يجب التقدم بشكوى؟
لدى استنفاذكم كافة وسائل التفاهم، وتعذر التوصل إلى تسوية مع مالك العقار، عندها يتمثل الخيار السديد في التقدم بشكوى رسمية لدى “مركز فض المنازعات الإيجارية” بدبي، التابع لـ “دائرة الأراضي والأملاك” في مقره بمنطقة ديرة، والذي تم تأسيسه ليقدّم آلية سلسة لحل المنازعات بين المالكين والمستأجرين. وتنظر اللجنة التي تعمل في المركز في كافة قضايا المنازعات، باستثناء الحالات التي تتضمن منازعات مالية، من قبيل عقود الإيجار التمويلي، أو المنازعات الإيجارية المتعلقة بالعقارات الواقعة في المناطق الحرة (جبل علي، ’تيكوم‘، مدينة دبي للإعلام). وتتجلى الشكوى الأكثر شيوعاً لدى المركز في الزيادة غير العادلة للإيجار من قبل صاحب العقار، وعلى نحو يخالف قوانين زيادة الإيجار في دبي. إلا أن الحالة تكون معكوسة في بعض الأحيان، حيث يضطر المالكون إلى التقدم بشكاوى ضد المستأجرين.
كيف يتم التقدم بشكوى؟
احرصوا على اصطحاب النسخ الأصلية إلى جانب نسخ مصورة عن الوثائق التالية لدى تقدمكم بشكوى منازعة إيجارية:
- جواز السفر وتأشيرة الدخول
- بطاقة الهوية الإماراتية
- شهادة “إيجاري”
- عقد الإيجار الأصلي الأزرق
- فواتير حديثة التاريخ من هيئة كهرباء ومياه دبي
- إيصال بمبلغ إيداع الإيجار
- نسخ عن الشيكات التي تم إصدارها لصالح المالك
- سند ملكية ونسخة عن جواز سفر مالك العقار (في حال كنتم المالك، فينبغي إحضار النسخ الأصلية)
- نسخ عن أية مراسلات بين المستأجر والمالك تتعلق بزيادة الإيجار أو المنازعة ذات الصلة
- أية وثائق أخرى من شأنها أن تدعم موقفكم
- إذا كانت المنازعة متعلقة بعقار تجاري، سيكون عليكم إحضار كافة الوثائق المتعلقة بالنشاط التجاري (الرخص التجارية، إلخ)
إذا كانت بحوزتكم نسخ عن هذه الوثائق باللغة العربية، فإن هذا سيكون أفضل بكل تأكيد. وفور إعدادكم للأوراق المطلوبة، يمكنكم التوجه إلى “مركز فض المنازعات الإيجارية”، حيث يوجد مركز تنضيد لتعبئة الشكوى، ومن ثم ستكونون جاهزين للتقدم بها. وسيتولى الموظف المختص بالتنضيد ترجمة الوثائق الضرورية إلى اللغة العربية، ومن ثم التوجه إليكم بأسئلة حول طبيعة المنازعة، لتتم صياغة شكواكم بشكل صحيح.
ما هي تكلفة التقدم بمنازعة إيجارية؟
- الشكوى ليست مجانية، بل تبلغ تكلفتها 3.5% من قيمة الإيجار السنوي للعقار، على ألا تقل عن 500 درهم إماراتي، وألا تزيد عن 20,000 درهم إماراتي.
- توجد أيضاً تكاليف ترجمة الوثائق من قبل مركز التنضيد لدى لجنة فض المنازعات (قرابة 210 درهم إماراتي، إلا أن التكلفة قد تختلف من قضية إلى أخرى)
- وقد تضاف إليها تكاليف إدارية (قرابة 110 درهم إماراتي).
هكذا، وعلى سبيل المثال، إذا تقدم المستأجر بشكوى تتعلق بإيجار يبلغ حالياً 70,000 درهم إماراتي سنوياً، فسيترتب عليه تسديد المبالغ التالية:
3.5% من 70,000 = 2450
تكاليف الترجمة = 210
التكاليف الإدارية = 110
الإجمالي: 2770 درهماً إماراتياً
- كما ينبغي أن يؤخذ بالحسبان التكاليف المرتبطة بركن السيارة والتنقل إلى المركز، حيث عادةً ما تستغرق العملية برمتها حوالي ساعة أو ساعتين، تبعاً لمقدار انشغال المركز في ذلك اليوم.
ما الذي يحدث بعد ذلك؟
- تخضع شكوى المنازعات الإيجارية إلى عملية قانونية تمر خلالها على أربع إدارات، أولها إدارة التحكيم والتي تحاول حل المنازعة خلال 15 يوماً.
- ولدى عدم توصل الطرفين إلى تسوية عبر التحكيم، فعندها ينبغي التقدم بدعوى قضائية، حيث يصدر الحكم خلال 30 يوماً.
- ويسري هذا الحكم إلا في حال تم استئناف الدعوى، حيث يُشترط لتقديم الاستئناف أن تكون قيمة الإيجار المسجلة في العقد أكثر من 100,000 درهم إماراتي.
- أما إدارة التنفيذ فهي المسؤولة عن تطبيق القرارات والأحكام التي يتخذها المركز، والتي لا يمكن التراجع عنها.
ما الذي يمكن توقعه لدى التقدم بالدعوى القضائية؟
- ستحدد “مؤسسة التنظيم العقاري” تاريخاً وموعداً للتقدم بالقضية، إلا أنه يجب أن تأخذوا بعين الاعتبار وجود طابور من المراجعين الآخرين، ما قد يضطركم إلى الانتظار لبضع ساعات.
- وإذا رأت اللجنة أن القضية ليست واضحة وأن الوثائق غير كافية، فسيكون عليكم العودة في وقت لاحق.
- وقد يستغرق الحكم في القضية أسابيع أو حتى أشهراً، ولذا يُنصح المستأجرون بعدم اللجوء إلى هذا الخيار إلا لدى استنفاذ كافة الوسائل الأخرى.
ما الذي يحدث إذا تم التوصل إلى تسوية خارج المحاكم، وقبل حلول موعد النظر في القضية؟
في هذه الحالة، لا يعود المستأجر والمالك ملزمين بحضور الجلسة المخصصة للنظر في القضية، حيث يُعتبر التغيب عن الجلسة بمثابة التسوية.للمزيد من الإرشادات حول كيفية التعامل مع المالكين، والجوانب التي ينبغي أخذها بعين الاعتبار، يرجى زيارة قسم النصائح.
