دليل المشتري في دبي

 يعدّ الاستثمار العقاري من الاستثمارات المجزية لتأمين مصدر دخل دائم وبناء ثروة كبيرة. وكجميع أنواع الاستثمار، ينطوي الاستثمار في مجال العقارات على مخاطر مختلفة، وهناك العديد من العوامل التي يجب مراعاتها قبل الاستثمار في سوق العقارات بدبي لضمان تحقيق أعلى عائدات ممكنة.

أهم الأسباب التي تشجعكم على الاستثمار في دبي ” مميزات الاستثمار العقاري في دبي ”

• تقدم مدينة دبي عائدات إيجار مرتفعة مقارنةً بالكثير من أسواق العقارات الناضجة. ويمكن للمستثمرين تحقيق عائدات إيجار إجمالية تتراوح بين 5-9 ٪ في المتوسط.
• تتميز دبي بأسعارها المنخفضة للقدم المربع الواحد مقارنةً بمثيلاتها من المدن العالمية، ما يجعلها وجهةً مثالية لـ الاستثمار في العقارات المتميزة. ولمزيد من المعلومات، يمكنكم الاطلاع على مدونة مساحة العقار التي يمكن شراؤها في دبي بسعر مليون دولار أمريكي!
• تتيح قوانين تأشيرة الإقامة الجديدة المرتبطة بالاستثمار العقاري أمام المستثمرين في دبي فرصة الحصول على تأشيرة إقامة خاضعة لشروط معينة.حيث يحق للمستثمرين الذين يملكون عقارات تتجاوز قيمتها المليون درهم إماراتي الحصول على تأشيرة إقامة لمدة عامين، فيما يحق لمستثمري العقارات التي تزيد قيمتها عن 5 ملايين درهم إماراتي الحصول على تأشيرة إقامة لمدة 5 سنوات. أما بالنسبة للمستثمرين الذين يملكون عقارات تزيد قيمتها عن 10 ملايين درهم، فيحق لهم الحصول على تأشيرة إقامة لمدة 10 سنوات. 
• الظروف الضريبية الملائمة، خاصةً مع عدم فرض الضرائب العقارية وضريبة الدمغة التي تطبق في أسواق العقارات العالمية الأخرى كأحد قواعد الاستثمار العقاري في دبي ، وهو ما يقدم المدينة كبيئة استثمارية جذابة. 

أهم العوامل التي يجب أخذها بالاعتبار عند الاستثمار في العقار بدبي

يعتبر تحقيق معدلات مرتفعة في عائدات الاستثمار الهدف الرئيسي بالنسبة لـ المستثمر العقاري ؛ إلا أن تأمين هذه العقارات ليس بالمهمة السهلة وتتطلب الاجتهاد في البحث والدراسة. وفيما يلي نقدم لكم بعض العوامل التي يمكن أن تؤثر على معدلات عائد الاستثمار: 

• الموقع
• المرافق ووسائل الراحة المتاحة في المجمع المختار، بما في ذلك توفر وسائل النقل والقرب من مؤسسات التعليم ومراكز رعاية الأطفال وما إلى ذلك.
• المساحة
• الجودة
• حالة السوق وتوقيت الشراء
• معدلات الفائدة
• تكاليف الصيانة (مؤشر رسوم الخدمات والصيانة التابع لمؤسسة التنظيم العقاري)

أفضل المواقع والمجمعات التي تقدم معدلات عالية في العائد على الاستثمار العقاري

سجلت ’واحة دبي للسيليكون‘ أعلى المعدلات في إجمالي عائدات إيجار الشقق السكنية بنسبة 9.5% خلال النصف الأول من عام 2019، وتلتها المجمعات السكنية الجديدة بفارق ضئيل، حيث سجلت عائدات إيجار الشقق 9.3% في ’ميدان‘ و8.9% في ’داماك هيلز‘.

أما بالنسبة لمجمعات منازل تاون هاوس والفلل، فقد سجل مجمّع ’تاون سكوير‘ أقوى العائدات الإجمالية بواقع 7.8%، تلاه “مجمّع الينابيع” بنسبة 6.6% ثم ’ريم-ميرا‘ بنسبة 6.4% و”مجمّع مُدن” بواقع 6.3%.

لمزيد من التحليلات والمعلومات الدقيقة حول أفضل مواقع الاستثمار في دبي، يرجى زيارة هذا الرابط

* للاطلاع على القائمة الكاملة لعائدات الإيجار حسب المجمع في الربع الأول من عام 2019، يمكنكم تحميل نسخة تقرير”توجهات السوق” عبر هذا الرابط*

 نصائح لتحقيق افضل عائد استثماري

• عادةً ما توفر الشقق السكنية عائدات إيجار أعلى مقارنةً بمنازل التاون هاوس والفلل، وذلك لكون المستأجرين في دبي ينتمون إلى فئات الزوار والوافدين أو المواطنين متوسطي الدخل ممن تتيح لهم ميزانيتهم استئجار المنازل الأصغر مساحةً وذات التكلفة المعقولة. لذلك فإن الشقق السكنية هي افضل طريقه للاستثمار في العقار بدبي.
• ننصحكم باختيار الشقق الأصغر مساحةً (مثل شقق الاستوديو والشقق المكونة من غرفة نوم واحدة) ضننصحكم باختيار الشقق الأصغر مساحةً (مثل شقق الأستوديو والشقق المكونة من غرفة نوم واحدة) ضمن المجمعات ذات الأسعار المعقولة والتي تمتاز ببنية تحتية جيدة، وبموقعٍ قريب من محطات النقل والمرافق الأساسية مثل مؤسسات التعليم ومراكز الرعاية الصحية فهي من افضل طرق الاستثمار العقاري التي توفر عائد جيد. 
• يمكن أن تؤثر رسوم الصيانة المستحقة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي بناءً على مؤشر رسوم الخدمات والصيانة التابع لمؤسسة التنظيم العقاري بشكل جوهري على العائدات الإجمالية؛ إذ يحدد المؤشر رسوماً لكل قدم مربعة تختلف قيمتها حسب المجمع السكني. ويمكنكم الاطلاع على أخر تحديثات الرسوم مباشرةً عبر الموقع الإلكتروني الرسمي لدائرة الأراضي والأملاك في دبي. لذا عليكم البحث عن الرسوم المطبقة على مجمعكم المختار قبل البدء بالاستثمار..

انواع الاستثمار العقاري في دبي : العقارات على المخطط أم العقارات الثانوية ؟

هناك إيجابيات وسلبيات لكلٍ من الاستثمار في العقارات على المخطط أو العقارات الجاهزة في السوق الثانوية. وتختلف الإمكانات المالية لكل شخص ودرجة استعداده لتحمّل المخاطر، وهنا تبرز أهمية إجراء تقييم مناسب للمخاطر المرتبطة بكل منهما.

إيجابيات شراء عقارات على المخطط

• السعر: يتيح شراء العقارات على المخطط خيارات أفضل للمستثمرين من حيث السعر، إذ عادةً ما تكون أسعارها أقل بكثير من أسعار العقارات الجاهزة.
•  الزيادة في قيمة رأس المال: من المرجح أن تزيد قيمة العقار مع تقدم أعمال البناء والاقتراب من مرحلة الاكتمال والتسليم.
• دفعات مقدمة منخفضة: تبلغ قيمة الدفعات الأولية عند شراء العقارات على المخطط من 5 – 10٪ من قيمة العقار، مقابل 25٪ عند شراء العقارات الجاهزة، وهذا ما يشكّل جاذباً كبيراً للمستثمرين.
• خطط السداد: يقدم المطورون خطط سداد مرنة وجذابة للغاية، وقد تتراوح خطة السداد في بعض الحالات بين 2-5 سنوات بعد التسليم، ما يعني أنه يمكنكم فعلياً طرح العقار للإيجار قبل البدء في التسديد.

 سلبيات شراء عقارات على المخطط

• التغييرات والتقلبات في حالة السوق العقاري :قد يؤدي هبوط معدلات الأسعار إلى تقييم سعر العقار بأقل من سعر الشراء الأولي. 
• إلغاء المشروع أو تأخير موعد التسليم: عند شراء عقار على المخطط قد تواجهون خطر إلغاء المشروع أو التأخير في التسليم بعد الموعد المحدد. وهنا ننصحكم بإجراء بحث مستقل حول الجهة المطورة للتحقق من سجلها وسمعتها.

 إيجابيات شراء العقارات الجاهزة

• السعر: يمكن أن يحصل المستثمرون على ميزة من حيث السعر نتيجة حالة السوق عند وقت الشراء. ومن الممكن شراء عقار جاهز بخصومات كبيرة، حيث يمكن للمشترين في الوقت الراهن المساومة على سعر الشراء نظراً لحالة السوق التي تشهد طرح عروض جديدة ما يسبب انخفاضاً في الأسعار.
• الموقع: غالباً ما تقع العقارات الجاهزة ضمن مواقع رئيسية توجد فيها بنية تحتية مكتملة.
• عائدات فورية: يمكن للمستثمرين في العقارات الجاهزة كسب عائدات مباشرةً بمجرد تأجير العقار.
• عائدات إيجار مستقرة: يوفر الاستثمار في العقارات الجاهزة ميزة إضافية تتمثل في عائدات الإيجار المؤكدة.

سلبيات شراء العقارات الجاهزة

• الدفعة الأولى: يبلغ الحد الأدنى للإيداع المطلوب 25% بالنسبة للوافدين إلى دبي و20% للمواطنين الإماراتيين من قيمة سعر شراء العقارات التي تقل قيمتها عن 5 ملايين درهم، وذلك بحسب أنظمة مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي.
•  التكاليف المقدمة: يمكن تقدير تكاليف المعاملات المقدمة بحوالي 7-8٪ من سعر الشراء. [لمزيد من المعلومات، يرجى إدراج رابط حاسبة مقارنة تأجير وشراء العقارات]
• التوقيت: إذا كنتم تعتمدون على قرض رهن عقاري لتمويل عملية الشراء، فمن المهم أن تأخذوا في الاعتبار الوقت الذي يستغرقه المصرف لمنحكم القرض.

وأخيراً، يعدّ الاستثمار العقاري بدبي في الوقت الحالي أفضل من أي وقت مضى؛ كما يبدو أن مستقبل الاستثمار العقاري في دبي مشرق ومثمر إذ توفر العروض الجديدة للمشترين مجموعة كبيرة من الخيارات، كما تواصل الأسعار انخفاضها بصورة ثابتة نحو مستويات معقولة التكلفة. فإذا كنتم تبحثون عن الاستثمار في العقارات ذات الأسعار المعقولة والتي توفر عائدات إيجار قوية، فإن دبي هي وجهتكم المثالية.