دليل المشتري في دبي

بمجرد اتخاذ قرار شراء عقار في الإمارات العربية المتحدة، ستحتاجون للحصول على التمويل لاستكمال الإجراءات؛ حيث لا يعتبر إتمام عملية الشراء نقداً أو عن طريق المدخرات الشخصية كخياراً متاحاً بالنسبة لمعظم الأشخاص، ولا يمكن استكمال عملية شراء المنزل إلا بـ رهن عقاري. ونستعرض فيما يلي مجموعةً من النقاط التي يجب مراعاتها عند البحث عن افضل قرض عقاري لتمويل عملية شرائكم للعقار المناسب.

التأهل لقروض الرهن العقاري

من المهم أن نفهم أولاً معايير أهلية الحصول على رهن عقاري وفقاً لما حددها البنك المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة بوضوح.

شروط القروض العقارية وفقاً لما حددها البنك المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة:

للمواطنين الإماراتيين1-

• للعقارات التي تبلغ قيمتها 5 ملايين درهم إماراتي أو أقل: الحد الأقصى لمبلغ القرض هو 80٪ من قيمة العقار.
• بالنسبة للعقارات التي تزيد قيمتها عن 5 ملايين درهم إماراتي: الحد الأقصى لمبلغ قروض الرهن العقاري هو 70٪ من قيمة العقار.
• لشراء عقار ثانٍ أو عقار استثماري: الحد الأقصى لمبلغ قرض التمويل العقاري هو 65 ٪ من قيمة العقار.

للوافدين2-

• بالنسبة للعقارات التي تبلغ قيمتها 5 ملايين درهم إماراتي أو أقل: الحد الأقصى لمبلغ قرض رهن عقاري هو 75٪ من قيمة العقار.
• بالنسبة للعقارات التي تزيد قيمتها عن 5 ملايين درهم إماراتي: الحد الأقصى لمبلغ القرض – أي مبلغ اعلى قرض عقاري يمكنك الحصول عليه –  هو 65٪ من قيمة العقار.
• لشراء عقار ثانٍ أو عقار استثماري: الحد الأقصى لمبلغ القرض هو 60٪ من قيمة العقار، ويطبق على العقارات الجاهزة فقط.

شراء العقارات على المخطط:

بالنسبة لشراء العقارات على المخطط، يبلغ الحد الأقصى لمبلغ القرض 50 ٪ من قيمة العقار – وهذا ينطبق على مواطني دولة الإمارات العربية المتحدة ودول مجلس التعاون الخليجي والمغتربين.

القدرة على تحمل تكاليف الرهن العقاري

يتبادر سؤال كيف احصل على قرض عقاري ؟ في أذهان الراغبين في شراء عقار عن طريق الحصول على قرض عقاري؛ وفيما يلي سوف نوضح لكم العوامل التي تحدد قدرتكم على الاقتراض  

• الدخل الشهري
• الديون الحالية: بموجب لوائح مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي، لا ينبغي إنفاق أكثر من 50 ٪ من إجمالي دخلك على سداد الديون بما في ذلك الرهون العقارية، وبطاقات الائتمان، والقروض وما إلى ذلك، ويشار إلى هذا عادة باسم نسبة عبء الديون 
• الحالة الوظيفة؛ موظف يتقاضى راتباً أو أصحاب المهن الحرة
• قيمة العقار
• العمر: تحدد لوائح مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي شروط الحصول على الحد الأقصى للقرض بالأشخاص الذين تبلغ أعمارهم 25 عاماً وحتى 60 عاماً للأفراد الذين يتقاضون الرواتب أو 70 عاماً بالنسبة للمقترضين من أصحاب المهن الحرة.
• أسلوب الحياة: أي عدد الأشخاص الذين يعيلهم المقترض، ونفقات المعيشة العامة، وما إلى ذلك.
• التصنيف الائتماني

في نهاية المطاف، يتعلق الأمر بما يحدده البنك وفقاً لما يمكنك تحمله. حيث تستخدم البنوك في دولة الإمارات العربية المتحدة حاسبة القرض العقاري بهدف معرفة نسبة عبء الدين لحساب المبلغ الذي يمكنك تحمله للاقتراض. 

ونسبة عبء الدين هي عبارة عن ديونك الشهرية (بما في ذلك تكاليف سداد رهن عقاري في المستقبل) كنسبة من دخلك الشهري. 

كما أنه عند طلب قرض عقاري ستقوم البنوك أيضاً بتطبيق معدل فائدة أعلى قليلاً على حساب مدفوعات سداد الرهن العقاري في المستقبل؛ وذلك لحساب الزيادة المحتملة في أسعار الفائدة. كما تختلف طريقة كل بنك في حساب القدرة على تحمل التكاليف بشكل طفيف، ولكن كقاعدة عامة، يجب أن يكون راتبك الشهري أعلى بأربعة أضعاف من الدفعات الشهرية المتوقعة.

 أنواع الرهن العقاري

عند تقييم خياراتك للتمويل، يجب عليك اختيار مزودي خدمات الرهن العقاري وقائمة أسعار الفائدة المتاحة وفهم كيفية تطبيق معدل الفائدة. من المهم أيضًا تقييم جميع الشروط والأحكام التي تأتي مع كل منتج مرتبط برهن عقاري لأن سعر الفائدة ليس هو العامل الوحيد الذي يجب مراعاته.

الرهن العقاري بمعدل فائدة ثابت

تستمر القروض ذات السعر الثابت عموماً لمدة تتراوح بين سنة وخمس سنوات، وتكون مدة الثلاث سنوات هي الأكثر شيوعاً. بمجرد انتهاء المدة المحددة، سينتقل معدل الفائدة تلقائياً إلى معدل الارتداد.

 أما الميزة الرئيسية للقرض بمعدل فائدة ثابت هو الضمان. فثبات نسبة فائدة القرض العقاري يضمن لك عدم تعرضك لتقلبات أسعار الفائدة وتبقى مدفوعاتك الشهرية ثابتة لفترة زمنية محددة، لتناسب ميزانيتك.

الرهن العقاري بمعدل فائدة متغير

تتقلب القروض ذات أسعار الفائدة المتغيرة بناءً على أسعار الفائدة بين البنوك في دولة الإمارات العربية المتحدة (إيبور). ولكن مبلغ القسط الشهري قد يتغير في حالة القروض ذات الفائدة المتغيرة، ما قد يؤثر بدوره على التنبؤ بالنفقات الشهرية.

 الرهن العقاري بأسعار فائدة مخفضة

يستند الرهن العقاري بأسعار فائدة مخفضة على معدل متغير قياسي، حيث تقوم الجهة الممولة بمنح حسم بنسبة مئوية محددة لفترة محددة من الوقت. وينطبق الحسم لفترة محددة من الوقت فقط، وليس على مدة القرض الكاملة.

الرهن العقاري المكافئ

توفر بعض الجهات الممولة خيارات تمويل قرض عقاري مكافئ حيث يرتبط حساب التوفير أو الحساب الجاري بالقرض الذي تحصل عليه لشراء منزلك. كما يوفر لك أي رصيد نقدي موجود في هذا الحساب فائدة على قرضك، مع احتساب الفائدة على الفرق بين رصيد القرض ورصيد التوفير.

إعادة تمويل الرهن العقاري

إعادة التمويل هو باختصار طريقة الحصول على قرض عقاري من جهة ممولة أخرى أي تحويل رهنك العقاري الحالي إلى جهة ممولة جديدة. والغرض من إعادة التمويل عادةً هو الحصول على سعر فائدة أقل أو تعزيز رأس المال.

يرجى إزالة الرسم البياني التالي

الدفعة المقدمة

بالإضافة إلى الحد الأدنى للدفعة المقدمة لتأمين الرهن العقاري، فيجب على المقترضين لأحد القروض العقارية – مثل قرض عقاري بدون تحويل راتب على سبيل المثال – أيضاً إثبات قدرتهم على تغطية التكاليف الأولية لمرة واحدة والتي تصل إلى حوالي 7-8٪ من قيمة العقار.

قد تسمح لك بعض البنوك بإضافة مبلغ صغير من تكاليف الشراء مقدماً إلى رهنك العقاري، مما يتيح لك المزيد من السيولة النقدية لإضافتها إلى الدفعة المقدمة. وهذا بدوره يسمح لك بشراء عقار أعلى تكلفة.

عند استخدام كافة المدخرات في شراء العقار، فقد تواجهون صعوبات في تسديد أقساط الرهن العقاري في البداية. لذلك فتسمح بعض البنوك بتأجيل دفع أقساط الرهن العقاري لمدة تصل حتى 6 أشهر؛ كما توفر بعض البنوك أيضًا ميزة قرض عقاري بدون دفعه اولى ، وهو الأمر الذي قد يساعدكم في استعادة زمام السيطرة على الأمور المالية قبل بدء سداد الأقساط.

 نصائح للتوفير من أجل الدفعة المقدمة:

• البدء بالتوفير قبل عدة سنوات من الشراء: حاول تكوين فكرة عن نوع المنزل الذي ترغب في شرائه والمجمعات السكنية التي تريدها من أجل الوصول إلى قيمة تقريبية حتى تتمكن من التحكم بمدخراتك.

فتح حساب توفير وتخصيص مبلغ معين من الدخل الشهري لهذا الغرض كل شهر. يمكن أن تصبح هذه العادة آلية ادخار قسرية من شأنها أن تساعد في كبح رغبتك في الإسراف في مكان آخر. يعد تسريع عملية الادخار، والإنفاق بحذر أمراً بالغ الأهمية. مراقبة الإنفاق على شراء البقالة وفواتير والمياه الكهرباء بالإضافة إلى وسائل الترفيه وتناول الطعام في الخارج.

• نقل أي مدخرات أو استثمارات في الخارج إلى الإمارات العربية المتحدة: استخدم عملات ذات أسعار صرف ثابتة لأنها يمكن أن توفر في كثير من الأحيان معدلات أعلى من معدلات البنوك.
•  فك رهن الملكية من أي عقار موجود في دولة الإمارات العربية المتحدة أو في الخارج بأجل: يمكن استخدام رهن الملكية في عقار لتمويل شراء عقار آخر.
•  الميراث: من الطبيعي أن أفراد أسرتك المقربين الذين قد يتركون لك ميراثاً بعد عمر طويل قد يرغبون بالمساعدة في تمويل الدفعة المقدمة. على الرغم من أن هذا الأمر غير شائع في مجتمعات الشرق الأوسط، بسبب حساسية هذا الموضوع، إلا أنه شائع جداً في بلدان مثل المملكة المتحدة، خصوصاً وأن الضرائب على العقارات الشخصية في تلك البلدان قد تصل إلى 40 ٪.

برامج الإيجار بهدف التملك

وفي النهاية وبعد ان وافيناكم بـ معلومات عن القرض العقاري ؛ فيجب عليكم حساب خطواتكم وقدراتكم المادية بعناية قبل اللجوء إلى القروض العقارية لشراء العقار المناسب.

 لمعرفة المزيد يرجى زيارة  ما هي برامج الإيجار بهدف التملك في دبي؟